常德2000亩体育生态园为何变身高尔夫球场和高端别墅

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常德市发改委副主任任绪义在接受本报记者采访时表示，桃花源高尔夫球场当初在上报审批时并不是高尔夫球场项目，而是体育生态园。“高尔夫球场的立项审批和整改情况我们已经原原本本地向湖南省政府、发改委和纪检部门上报，还在等国家发改委和省里的指示。”
关于天鹅湾别墅项目的立项审批情况，任绪义未做详细说明。
“五证”齐全的别墅
与高尔夫球场一样屡禁不绝、并相伴而生的还有天鹅湾高端别墅项目。记者在现场看到，天鹅湾一期项目共有39栋独栋别墅，面积264~713平方米不等，销售均价19800元/平方米，整个别墅区呈三角形分布，除南面紧邻柳叶湖外，东西两侧均被高尔夫球道环绕。
目前别墅已基本售罄，除少量正在装修外，大多已经入住，不过也有几栋别墅的门上贴着“此房出售”“本栋可租可售”的广告。记者拨打了一位出售房源的业主电话，其表示别墅共三层，户型为5室3厅3卫，总面积311平方米，售价780万元，合25080元/平方米。
据了解，天鹅湾一期配有私家游艇码头的一线湖别墅售价高达1700万元，除一次性付款享99折外，并无其他优惠。
更让人感到不解的是，这39栋独栋别墅竟然“五证”齐全（建设用地规划许可证：湘常柳规地字第200901005号、建设工程规划许可证：湘常柳规建字第201006004号、土地使用权证：常国用2009第10号、施工许可证：432401201007140101），并已在房管局完成了备案登记。记者获得的编号分别为常房预售第201104020号的商品房预售许可证和常房现售201101号的商品房现售备案证显示，2011年4月27日和2011年12月9日，常德市房地产管理局分别下发预售证和现售证，并得以顺利销售。
早在2003年起，国土资源部就下达了“停止别墅类用地的土地供应”政策，此后又于2006年5月、2008年1月、2010年9月、2010年12月等多次发文重申严格限制大套住房建设供地，同时禁止向别墅类建筑供地。根据国土部、住房和城乡建设部以及国家发改委等部委多次下发的相关规定和通知的要求，各地严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地，并将住宅项目容积率严格限定不得低于1，独栋别墅更是被国家严令禁止。

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根据天鹅湾当时销售时公布的信息显示，天鹅湾总用地面积约为4万m2，建筑面积仅为1.3万m2，容积率仅为0.325左右。
不仅如此，位于体育生态园入口处的天鹅湾二期别墅项目正在紧张建设中。记者在施工现场看到，营销中心已经对外开放，样板房正在装修中。销售人员告诉记者，项目由32栋双拼、27栋四联排，6栋带电梯花园洋房构成，共计442户，将在今年8月份正式开盘。
常德市规划局建设工程设计批前公示信息显示，天鹅湾二期别墅项目位于体育生态园入园道路以北，总用地面积约139154m2，总建筑面积约117486m2，其中计容建筑面积约101558m2，容积率0.7298，建筑密度22.34%，绿地率35%，符合经济技术指标要求。
按照国土部“住宅项目容积率严格限定不得低于1”的要求，天鹅湾二期别墅项目显然也并不符合要求。那么，天鹅湾别墅项目的建设用地又是如何获得的呢？
记者获得的部分土地出让信息显示，2009年1月23日，常德天利置业有限公司以出让的方式获得5幅地块，土地使用权证分别为常国用（2009）第8-12号，并以天利桃花源社区的名义通过规划。
记者就体育生态园涉嫌违规建设高尔夫球场及高端别墅项目，如何获得土地审批的相关疑问来到常德市国土资源局采访，工作人员表示，需要事先经过市委宣传部同意才能接受采访，截至发稿时记者未获得答复。

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政府或暗中支持
国家的多道“禁令”似乎并未对桃花源高尔夫球场和天鹅湾高端别墅的建设和运营产生丝毫影响，当地国土部门也从未做出违规处罚。相反，作为常德市招商引资重点项目，在建设前期得到了当地政府的大力支持，审批等手续一路绿灯。
记者在采访中了解到，除了采取旅游度假等变相开发的名义蒙混过关之外，相关部门的默许甚至漠视是一些别墅项目得以大行其道的重要原因。
据了解，为促进体育生态园项目建设，常德市发改委还专门成立了一个叫“体育生态园办公室”的临时机构，并由常德市主要领导亲自挂帅，专门协调项目立项审批、土地供应等工作。在“柳叶湖国际高尔夫球场”开杆仪式上，也不乏当时主要领导的身影。
此外，为促进常德市旅游和服务业等产业发展，常德市相关部门专门制定了《常德市柳叶湖旅游度假区总体规划》，“在环境的承载力限度内，以适当的方式和规模，在适当的空间和时间，积极开展多种旅游活动，促进旅游业及地方经济增长，申报并争取列入国家级旅游度假区。”
按照规划，柳叶湖旅游度假区将被打造成以生态旅游、休闲度假、水上运动为主要活动内容的省级旅游度假区，日游人容量3万人次。而体育生态园即作为柳叶湖旅游度假区的启动项目和重点项目建设。
为打通柳叶湖旅游区与市区的联系，常德市经济建设投资集团有限公司还专门发行了10常德经投债，筹集15亿元资金用于柳叶湖国际马拉松赛道项目、朗州路北延及罗湾大桥等项目的建设。
“高尔夫球场的建设需要国家发改委等部门的审批，而目前我国大部分未经审批的球场基本上是以偷换概念的形式经由地方政府审批的。”上述业内人士对记者表示，“这些打政策擦边球的高尔夫球场大多以农业生态园、体育休闲公园旅游观光园等名义，甚至以整治河流滩地这样的环境保护为借口立项审批。”

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一边是严肃的国家政策频频严禁，另一边却是地方政府“顶风作案”，高尔夫、别墅项目“违规上马”。一位业内人士这样向记者分析高尔夫球场项目得到地方政府暗中支持的缘由，建设一个18洞的标准高尔夫球场需要最少购买1200亩的土地，再加上高档会所、酒店等配套设施以及别墅区等的建设，将为地方政府带来非常可观的土地出让收入，同时还可以带动旅游基础设施建设、提升招商引资和固定资产投资额的业绩增长。
常德市委宣传部相关负责人彭美君告诉记者，桃花源高尔夫球场项目在2006年高尔夫球场禁令出台之前已经通过湖南省发改委的立项审批，手续还是齐全的。在2011年，国家发改委和国土资源部曾专门派出调查组调查球场涉嫌违规一事，并做出了三项违规认定，责令整改。
“根据国家发改委和国土资源部的调查结论，桃花源高尔夫球场项目在建设过程中占用了100亩旱地，拆迁居民安置过程中的养老保险未解决，并做出了800多万元的罚款。”彭美君表示，“整改之后，国家发改委和国土资源部并未做出违规的通报结论，也未向社会公布。”

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