沈阳二手房有猫腻 租房藏陷阱 “潜伏”的危机巧化解

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二手房 资料图

刚买的二手房被贴单：已欠9年半物业费

案例：

来沈城打工的小张拉着饥荒买了套二手房，可是刚搬进去半个多月，物业公司就在小张家门上贴出了“欠费清单”。一瞧，小张更是大吃一惊：“说我欠了9年半物业费！”

小张说，今年4月，他在这栋楼的2单元，买了一套50多平方米的二手房。“房子是通过中介买的，交易前，水、电、煤气费、采暖费都是物业帮忙核的。”而与物业方的核实，小张说，他和中介都去过多次，但都没找到人。后来，中介通过熟人告知，才联系上了物业公司的负责人。

多次找到物业不见人后，终于在7月11日，小张见到了该物业负责人李经理。在李经理给小张开出的“物业费清单”上，显示共欠1010元。

事件发生后，小张和中介多次联系卖房者侯女士，对方电话却再也不接了。

针对小张事件，洮昌东物业公司李经理表示，“我们不管你卖不卖房，我们只对房屋所有人催缴欠款。”>>>买房时的“承诺”不靠谱 开发商玩文字游戏“暗箭”可防

而对于房产中介用电话来跟自己核实物业费有无拖欠，李经理说，“我没有说他家只欠了4个月的，无论买方还是中介，至少人得过来查查，确认无误后再过户吧。”

律师说法：物业可通过举证起诉原房主

沈阳市皇姑区明廉法律服务所主任高志国在看过小张的房产买卖合同后指出，由于该合同中有明确约定：在双方交接钥匙以前，双方应办理有关物业的交接，包括物业管理，并结清相关费用。

“按照约定，甲方有义务结清欠款，如果新房主愿意先垫付欠款，然后拿着物业出具的写有明确时间的收据单去起诉原房主，胜诉率也是很高的。”

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避税几十万二手房“阴阳合同”难追查

案例：

去年，北京的卖房人黄女士和买房人孙女士因购房纠纷，将彼此诉至法院。

孙女士要求黄女士继续履行合同，并协助办理房屋过户手续；黄女士提起反诉，请求确认双方的买卖合同无效；“我爱我家”为买卖双方提供中介服务，作为第三方出庭。

黄女士的丈夫郭先生介绍，在案件审理中，他从证据材料中发现“我爱我家”与买房人恶意串通，在网签服务中，将同一房屋的原有房价291.5万元改为200万元，给国家造成税收流失。

对郭先生的举报，北京市朝阳区房管局经调查、核实后，认定“我爱我家”为当事人提供两份购房合同，为避税提供便利，遂对其做出“取消网上签约资格，并处罚金3万元”的行政处罚。

律师说法：签“阴阳合同”属违法行为

律师表示，逃税肯定要负法律责任的，签订‘阴阳合同’属于违法犯罪行为。一些客观原因让相关部门对已签订的“阴阳合同”很难追查。一是双方交易记录销毁了不好寻找；二是工作量太大，耗费大量人力物力难以操作，哪些部门来查、如何追查也难以明确。

小编点评：

主管部门难以监管，房产中介“热心”帮忙、交易双方乐此不疲……二手房交易中签订“阴阳合同”已是公开的秘密，成为业内熟知的“潜规则”，被不少中介认为是 “合理避税”。 在税负大多转嫁给买方的情况下，购房者因此能省“一大笔钱”。这样的“省钱法宝”看似很美，实则危机四伏。一旦有一方违约，将给另一方带来巨大的财产损失。

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旧房潜藏问题多

案例：

蔡女士花80多万元买了一套二手房，只看了两次房，就爽快地签约付了钱。入住以后，她发现卫生间渗漏，多次找房东交涉，对方都不理，只好自己掏钱维修。昨天，她与记者聊天时懊悔地说：如果看房时仔细一些，也许就不会花这笔冤枉钱了。

市房管局每年都要接到不少二手房购房纠纷，其中有些二手房质量纠纷，就是因为看房不仔细引发。有的购房者因为工作忙，将仅有的一次看房选在晚上。电灯一打开，发现房间内很漂亮，第二天就在购房合同上签了字。等住进去以后，才发现这也不合适，那也不合适，但为时已晚。

机构解读：

房管局相关负责人说，二手房比新房要复杂得多。比如房间内的基本设施，水电气的走向，进出水管道，厨卫有无渗漏，楼上楼下的环境等等，都要花时间反复察看，深入了解。有的购房者很过细，提前两三个月开始看房，晴天看，雨天看；白天看，晚上看；楼上看，楼下看，等里里外外都了如指掌，这才决定是否购买。这种方式比较可取，而那种“一见钟情”就掏钱的购房行为，很容易留下遗憾。

小编点评：

这又是一件买房不细心造成的闹心事，二手房的好处就在于成品已经摆在那里，只需要细心观察就可以分出好坏。如果蔡女士能耐心些，多观察观察，想必就不会把这块“烫手的山芋”买回来。

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租期还没到房主把房子租给别人

26岁的兴城姑娘刘月月（化名）处于“无家可归”境地已经有好几天了。

“8月15日那天我回到出租屋一开门，发现里面已经住进了4个人。”刘月月说，“两个大人，两个孩子！”

“我看到他们在屋子里，就问是怎么回事儿，得到的回答是他们刚刚交完房租，现在是这里的房主……”刘月月说。

“闯入者”的回答让刘月月非常气愤，“我的租期还没结束，房屋怎么就被租给了别人呢？”

刘月月赶紧给房东打电话，“开始是挂断，后来干脆就关机了。”

面对“闯入者”提供的租房凭证，刘月月感觉继续争辩下去也是徒劳，准备找当初办理房屋出租的中介讨要说法。

马经理接待了刘月月。年初，正是他经营的“沈阳市兴顺房产中介”使刘月月和房东任女士达成了房屋出租的意向。

马经理告诉记者，双方约定的房屋出租时间是2013年1月10日~2013年9月10日，房屋押金用来支付刘月月的水电费以及物品毁坏费用。

当着刘月月的面，马经理给房东任女士拨打了电话，但是同样没有打通。

目前，刘月月只能寄宿在打工的单位。“出租房里还有一些东西也取不回来！”刘月月说。

律师：房主负违约责任

针对刘月月的遭遇，辽宁诚铭律师事务所律师王澍表示，在这起纠纷中，马经理经营的“沈阳市兴顺房产中介”只起到了提供交易双方见面场所的作用，因此不承担相关责任。新住进房屋的房客由于不知情，并且与房东签订了租房协议，也不承担任何责任，可以在租期内继续居住下去。这起民事纠纷的主体只存在刘月月与房东任女士身上，任女士负有违约责任，刘月月可以与房东协商解决，获得一定赔偿，也可以起诉到法院，争取自己的权益。

小编点评：

租了房子的亲，哪个会遇到这样的奇葩事儿？这个案例提示我们，租房时除了协商好房费和其他费用外，还要认真签好协议，各自留下联系方式和最为重要的身份证复印件，没有问题则好，一旦出现问题也能找到人，像案例中的刘月月就不知何时才能联系到房主了。