签到天数: 143 天 连续签到: 1 天 [LV.7]常住居民III
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加息,对于房贷族来说,显然不是一个好消息。
众所周知,我国的利率水平自1990年代的经济过热以来,经过八次降息之后,达到了目前一年期
银行
存款利率仅为1.98%的低水平,商业银行房地产抵押贷款利率则为5.04%.美国过去40年来住房抵押贷款利率平均在8%-9%.从长期来看,中国抵押贷款利率存在很大上升空间。
一般认为,加息对资产价格泡沫有挤出效应。那么,加息到底是如何影响房地产市场的呢?值得注意的是,目前北京市各大商业银行纷纷收缩房贷,一些银行开始对第二套,或第三套房采取提高利率的方法。在这种背景下,如果小幅加息,将目前的利率上浮25个基点(0.25%)的话,对贷款者影响也不是太大。
欲购房者成本提高8月
消费
价格指数上涨5.3%,有房地产发展商认为,这个数据比较有意思,与7月涨幅一样。如果超过这个幅度,利率就要上调,尽管这次没有出现,但预期涨的趋势会继续,房地产开发成本有进一步上扬的可能性加大,直接影响就是支撑房价不会回落,甚至会推进房价上行。
不过也有发展商认为,一个月指数的变动对行业的变化影响很难预测,房地产业相关效应的显现都有一个时滞,即使这个变化会带来一些影响,但不会非常巨大,要表现出来也会等几个月甚至一年后。
不少业内人士和市民都开始忧虑,由此下去会否造成楼价升得过快过急,影响市民的购买力。如果消费物价指数再以超过去年同期甚至预期的幅度上涨,对北京楼价上升太快推波助澜,可能会影响一部分希望改善居住环境的二、三次置业者的购房欲望,该批买家在广州购房者中占了较大的比例。
搜房发布其最新一项大型
调查
结果:如果房贷加息,沪市民将有77%的购房计划受到影响,只有23%的购房打算仍将按原定步骤实施。
月供占居民家庭月收入的30%-50%为宜。
我们假设某居民家庭的月收入为8630元,家庭积蓄拥有首付能力并准备用月收入的50%支付月供,则根据前面的测算,该家庭具备购买价值100万的住房的能力。假设利率升高到6%、7%或8%,则该家庭的购房支付能力将分别下降到原来的86.36%、77.83%、70.57%,换而言之,该家庭将买不起100万的房子,而只能购买70-86万的房子了。这种购买力的下降必将使得市场整体的需求曲线发生移动,假设供应维持不变,则房价必然要下跌,这是加息挤出房价泡沫的内在机制之一。
假设投资
者的资本构成是6成银行贷款,4成自有资金,投资物业的市场回报率为8%,银行抵押贷款利率简化为5%,则自有资金的投资回报率为12.5%.现在我们假设利率分别提高到6%、7%或8%,而其他条件不变,则自有资金的投资回报率下降为11%、9.5%、8%,回报率的下降是非常显著的,必将导致投资性需求减少,这也将在一定程度上引起房价回落。
对于投机者来说,同样存在融资成本提高的问题,购入价值100万的房产,闲置一年后转让,如果6成资金来源于银行并且利率是8%,则贷款融资产生财务费用4.8万元,加上转手的交易费用,房价涨幅必须极高才能确保收回本金。更重要的是,由于持续加息对资产价格泡沫有挤出效应,投机者很可能改变房价走势预期,因考虑到房价可能下跌而纷纷撤离房地产市场,这将导致泡沫迅速被挤出。
月供到底涨多少目前的住房抵押贷款实际上是浮动利率的,按照规定,如果利率上升,则已经签订的住房抵押贷款合同,自下一年的1月1日起执行新的利率。假设业主以8成30年按揭贷款购入价值100万元的房产,按照5.04%的现行利率,月供为4314.15元。假设未来每过一年后执行的利率分别上涨为6%、7%、8%,则第二、三、四年的月供分别为第一年的110.91%、122.54%、134.38%,上涨的幅度是非常惊人的。如果业主在买房时就以月收入的50%来支付月供,并且三年中收入没有增长,则月供占收入的比重将上升到67%,业主很可能面临生活捉襟见肘的窘境。相对而言,二十年期的贷款风险要稍微小一些,上述情况下,月供在后续三年分别上涨为第一年的107.86%、116.01%、124.11%.
除了月供增加,在少数房价存在泡沫的城市,由于房地产价格泡沫被一定程度上挤出,业主拥有的房产很可能发生贬值,贬值的幅度有可能相当惊人。在香港1997年后房地产泡沫破灭的特例中,房价贬值达三分之二,也就是说,100万的房子只值30多万了。当然,贬值的幅度与房价泡沫的幅度成正比,目前我国即使是被广泛认为出现房价泡沫的地区,也不可能出现这样巨幅的房价贬值。
在这77%接受调查的潜在购房者中,约有20%的人明确表示,如果加息,其将选择取消贷款购房的计划;约有29%的人表示会暂时推迟购房计划或者降低贷款比例;另有28%的人则是选择了观望等待,期盼会有其他有利于房贷的跟进利好措施。相对的,明确表示加息与否对其购房不产生任何影响的,只占到被调查人群总数的23%.
其实,居民对加息的“恐慌”大可不必。他认为,利率即使上升,政策本意也并非是限制消费,而是鼓励自住购房需求、打压投机需求,从而达到控制风险、促进宏观调控显效的目的——适当加息对自住购房者负担加重不大。 |
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