澳门楼市新政拒绝了外地客

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澳门兵网消息，原题：澳门楼市“新八条”推两周外地客户成交归零


澳门楼市又推新政，但是效果如雾里看花，需要时间检验才能看清。资料图片
　　10月26日开始实施的澳门调控楼市“新八条”已生效两周，有业内人士称，澳门楼市成交量环比上月同期下跌五成，但价格依然比较稳定。
　　在澳门业内人士看来，新政治标不治本，澳门楼市的供应结构和供不应求状况若不改变，未来楼价依然会继续上扬。

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　　澳门业内整体反应平静
　　10月26日，澳门立法会以紧急程序表决通过的澳门“关于移转不动产的特别印花税”法案，该法案内容包括收紧住宅按揭成数，外地人最少低澳门人百分之十，措施即时生效；建议特别印花税由住宅扩至商铺、写字楼、车位；外地人、公司购买住宅单位时，再征收一成额外印花税，其他措施尚有增加供应、优化市场运作等。这些新政被誉为澳门“新八条”。
　　“新八条”即时生效后，很多人猜测会引起如香港楼市调控般强烈反响。但南都记者采访发现，澳门无论是业界还是购房者的反应都相对平静。
　　巧宁是澳门一家保险公司的保险经纪人，工作快8年的她一直在攒钱买房。“新八条”公布时，没引起她很大关注，但是看到报纸上的消息后她还特意去看了房子，结果大失所望。“我去看了好几次二手房，中意的房好少，价格都不便宜。”巧宁说，现在税收高了，很多业主都不愿意拿出来卖了。

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　　“就我了解的情况来看，澳门楼市目前的反应真的很平静，还不如当初珠海"双限"和珠海暂停办理港澳车牌消息出台时的反响大。”某媒体驻澳门记者蒋生告诉南都记者，澳门此次出台的调控政策还是相对温和，只是对税收方面稍作收紧，而没有完全如珠海一样实行价格和区域的限制。“这对有钱人来说只是加大了一点成本而已。”
　　“我觉得这只是2010年"刘十招"的延续，其实不算很严厉，也不会对整个澳门楼市产生很实际的影响。”在澳门有着多年房地产代理经验的澳门展览公司负责人毕先生认为。

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　　新政实施两周量跌价稳
　　尽管业内认为该政策形式大过于实际效果，但对于澳门原本不够活跃的楼市成交来说依然打击不小。据澳门地产美联行政总裁张一辉介绍，才两周时间，整体成交量比上个月同期跌了五成以上。
　　“现在等于将澳门楼市商品房投资的门槛提高了，以前可能很多人都可以买得起，现在只有有钱人才能买了。”澳门展览公司负责人毕先生说，新政的出台只是让更多人买不起房子而已，所以才会交易量看起来很小。
　　“交易量小的关键原因是政策导致的供应量减少。”张一辉认为，新政出台之后，对于业主来说，转售房屋的成本增加了，因此房源放量就减少，成交也就相对减少。
　　令张一辉做出如此判断的另一理由便是新政出台之后澳门楼价并没有出现明显的波动。“目前，澳门的楼价还是比较稳定，并没有出现明显下降或是明显上涨的情况。”张一辉表示，澳门这两年楼价上涨幅度较大，特别是二手房，从今年1月至今，楼价上涨的幅度达到30-50%，目前，澳门楼价处于一个相对高的位置运行，且卖家反价现象严重，这也是导致成交量下滑的因素之一。

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　　未来楼价或将继续上行
　　据了解，从2010年至今，澳门已经是连续第三次出台楼市调控政策。澳门业内普遍认为未来楼市价格依然会上行。
　　“澳门每年供应量仅仅为1000多套，但是据我了解市场的需求至少在4000-5000套。”张一辉表示，这种供需完全不平衡的市场状况是导致澳门楼市现在成交量不高且价格没有下调的主要原因。且澳门这5年间，曾有两三年是没有一个房地产项目开建，之后政府才开始放开，因此才导致澳门楼市的整体供应量不足。另外一方面，房产已经成为澳门居民一种投资保值方式。“供应不足加上保值价值的存在，澳门房价可能在未来几个月就会上调。”张一辉判断。
　　毕先生也认为，澳门的楼市调控政策只是将以前的短期投机客变成长期投资，将购买房地产的门槛提高而已，加剧了楼市供应短缺的问题。“澳门目前人口总数为55万人，2036年，澳门人口总数将达到80万。人口增加，对于房屋的需求将会更加明显，而澳门整体地方小。即使是通过填海来扩大土地面积，但可想而知，填海成本加上人口增长的住房需求等方面的因素影响，未来澳门的房价肯定不会低。”

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　　新政聚焦
　　新政后外地客无一例成交
　　在此次新政内容中，重要的一条就是针对非澳门居民购房将增10%的额外印花税。这种形同内地城市的“限外令”对于澳门楼市的影响有限。据南都记者了解，截至今年8月资料显示，澳门居住单位有183933个，73%的业主为澳门人，只有22%的业主为外地个人，公司购买的仅占据5.4%。
　　“就我了解的情况来看，外地人来澳门购房的整体比例每年不超过10%。”张一辉告诉南都记者，这种比例不足以对澳门楼市产生很大影响。但新政出来至今，澳门楼市成交的都是本地客户，没有一单是外地客户。
　　“其实我觉得澳门是个自由的城市，外地人和本地人应该享受一样的自由，并不会特别对待。但这次的政策让我觉得十分没必要。”澳门居民巧宁也不赞同此次的新政。
　　汪先生四年前离开珠海的公司前往澳门一家广告公司工作，这种劳工的身份在他看来并没有什么不方便。“澳门的房价动辄7万多元/平方米，我要好几个月的工资才能买得起一平方米，像一般的劳工根本不可能在那边买房，除非是高级管理人员。”汪先生说。
　　早在2004年就在澳门买房的熊女士则告诉南都记者，她们公司之所以去澳门买房，是因为公司在那边开设了分公司，且那时买房满100万港币，存款50万港币就可以在一定期限后入澳门户口。“现在澳门购房入户政策收紧，一般来说，到澳门买房的内地人会更少。”
　　900万港元以内房产最好卖
　　新政出台半月时间，尽管澳门整体成交量出现了下滑，但依然有一些中等价位的户型比较好成交。
　　“目前来说，成交面积在1500-1700平方呎(167～189平方米)，总价在700-900万港币的房子最好卖。”张一辉表示，超过900万港币的房子成交就比较难。其中个别豪宅项目受政策影响，业主有一定的议价空间。
　　此外，张一辉表示，总价在300万港币以内的小户型产品因不受政策影响销售较好，但房源也相对稀缺。

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　　澳门近两年楼市政策
　　2010.9.28澳门运输工务司司长刘仕尧28日公布“刘十招”，包括取消物业交易的现行0.5%中间移转税，改为征收1%至3%的移转税；收紧楼宇按揭成数；330万元(澳门元，下同)以上楼宇最高按七成；制订规范中介活动、“楼花”销售法律制度等。
　　2011.6.7澳门立法会7日以紧急程序，审议《关于移转居住用途不动产的特别印花税(简称特别印花税)》法案，大会一次过、一般性和细则性通过法案。对1年内转售住宅单位的卖家征收20%税款，1至2年内转售税率为10%。
　　2012.10.26澳门立法会以紧急程序表决通过澳门“关于移转不动产的特别印花税”法案。 采写：南都记者刘瑾

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