签到天数: 152 天 连续签到: 1 天 [LV.7]常住居民III
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近期随着住房价格下跌，住房销售急剧下降，房地产商为了吸引购买住房者，纷纷采取“无理由退房”、“垫资购房”、“原价回收”、“买房送宝马奔驰”等奇特的对赌协议促销住房。
比如，北京一个楼盘推出了与客户签订“对赌协议”的促销方式：即一年内，同等楼层同等户型房源，房价涨幅未达5.6%，则开发商给予客户总房款5.6%的价值补偿。那么房地产开发商为何要这样做？这种对赌协议对购买住房者是有利还是风险高？
按照房地产商的逻辑，在当前市场形势下，老百姓手持现金，会因为CPI高涨而贬在手心里；而买房又担心因房价下跌导致房屋贬在地产调控之手上。因此，签订这种购买住房的对赌协议，一是可能让民众手中持有的现金不贬值，一是也不用担心住房价格下跌所面临的风险。这样一举两得，何乐而不为？
其实，房地产开发商对赌协议的两个假定前提是不成立的。一是民众手中是否一定持有大量的现金，有足够的货币来购买所需要的住房？实际上，如果居民不通过住房按揭贷款，或不使用银行的金融杠杆，很少有人有能力进入住房市场。如果绝大多数民众是通过住房按揭进入住房市场，没有持有大量的现金，再假定CPI继续上行，那么住房贷款利率上行应该是快于CPI的上行。CPI上行越快，居民住房按揭贷款利率上升也就会越快。
同时，当CPI处于高位时，或居民存款负利率过高时，央行的货币政策就会启动了。货币政策启动，利率上行，CPI要长期处于高位不仅不可能也不允许。更何况，投资者进行投资，其参照的指标不仅在于CPI，更重要的是要看整个社会资产的价格是处于上行的通道还是下行的通道。如果是上行通道，那么投资者当然要进入适合自己的市场，保证资产增值；如果是下行通道，那么这时投资者则要让资产处于最安全的地方，让财富面临的损失最小化。
第二，房价是否会继续上涨呢？这既要看当前的住房市场背景，也要看影响住房市场的政策会不会一两年内改变。当前一二线住房市场仍然是以投资为主导的市场。在这个市场，住房消费者早就被挤出。由于住房投资者对住房价格出价水平肯定要远远高于住房消费者，因此，当住房市场要以投资为主导转向消费为主导时，加上政府的税收政策进一步收紧，住房市场全面下调也是必然。
所以“对赌协议”表面上看利于购房者，但实际上只是有利于房地产开发商。因为，这样不仅可以让房地产开发商在高价时把手中的住房销售出去回笼资金，谋到暴利，而且这些协议都是房地产商找专业律师所设计的，让购买住房者掉入陷阱。如果未来购买住房者作为弱势方要开发商履行合同，房地产商都能够找到有利于自己的条款与办法。所以，对当前各种住房销售的对赌协议，购买住房者都得当心。
(作者系中国社科院研究员 原载重庆时报)
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