怎么看待近期的房价上涨？

方秀芬

    房价问题始终是人们关注的问题，在大家期待房价下跌的呼吁声中，房价却始终居高不下，并且还马不停蹄的在上涨。最近，各地爆出房价还在微涨，这种趋势似乎与“房住不炒”的政策相悖。那么怎么样看待这一轮房价上涨问题？

我们在回答这个问题前，先看看房价是怎么上涨的。我国房地产开发只有三十多年的时间，房价从最初的500多元上涨到了如今的15000多元（一线城市均价），时隔三十年，房价也涨了30倍。上世纪90年代初，每平米建筑成本370多元，到2000年时，每平米900多元，现在每平米达到了2700多元。那为什么市场售房每平米却达到15000多元呢？除了建筑成本外，还有土地成本、装修成本、物价上涨因素、建筑人工成本、销售成本、融资成本、政策成本等。

其他的成本都好理解，如何理解政策成本呢？刨除物价和人工成本等社会自然因素造成的房价上涨因素之外，我们看看房价上涨的几个过程，就知道什么是政策成本了。

方秀芬

第一次房价上涨始于住房改革。80年代末，国家实行住房改革，由政府分配转向市场购买。当时的理论是厉以宁等经济专家提出来的，依据是百姓手中不能有钱，钱多了就会参与政治，从而引发政权的不稳定。实行商品房制度后，引发了百姓购买市场的热潮，把口袋中的钱全部投入到房产市场。第一次不依靠权力分配，而是依靠市场调配，由于市场需求大于市场供给，所以引发了第一次房价上涨。

第二次房价上涨始于税收改制。90年代中期，国家实行税制改革，国地税分离、增值税引入、营业税率和所得税率提升等，这自然引发了房价的上涨。作为地方经济发展的大头，房地产开发商在这轮调整中，增大了房价上涨的幅度，要求跟上国家致富的步伐，因而较大地提高了房价。

第三次房价上涨始于土地成本上涨。按理说土地的价值是恒定的，但是土地的使用价值却是随行就市的。随着土地供应的日趋紧张，土地的使用价值自然会增长。但是，由于使用土地从过去的审批制，到市场拍卖制度的转变，虚增了土地的使用价值。审批制是根据以往市场土地的使用价值进行审批，市场拍卖是根据市场土地的预期价值进行交易，无形中提前虚增了土地的使用价值。

第四次房价上涨始于公摊面积计入。现在人们把香港资本家进入内地房地产开发市场引入的公摊面积归咎于李嘉诚，但这只是个表面现象，确实因为李嘉诚开发的楼盘率先实行了公摊面积这个概念，因此引起了房价的再次上涨。公摊面积的计入，虽然摊薄了实用面积的成本，但开发商借机抬价，100平米的住房面积变成了120平的购买面积。房价没涨，但购房成本增大了很多。除此之外，公摊面积不仅包括电梯、配电室等必需的公用设施用房之外，还包括政府强制的社区办公设施用房等，这本应由政府支出的房价，也摊到了购买者身上。

第五次房价上涨始于精装房。到本世纪十年代，政府规定开发商必须向市场提供精装房。精装房政策无疑有利于住房和环境管理，克服了乱砸墙、乱倒装修垃圾的老大难问题，也有利于没有时间和精力装修房屋的年轻上班族。但是，对于手中缺钱，没有多余资金进行精装的购房者来说，无疑是增加了负担。况且，装修的费用计入到房价中，通过税率的提升，也就自然提升了房价。因为装修行业的税率是低于建筑行业税率的。

第六次房价上涨始于去掉公摊面积。去年开始，在社会的议论和呼吁之下，一些地方出台了不计公摊面积的政策，这样开发商又将原本摊薄了的建筑成本又提了起来，这也就造成了房价的进一步提升。

由于以上这些因素造成的房价上涨，本文就归类到政策成本里去。这些年，政府也出台了许多控制房价上涨的政策，但基本都是通过金融杠杆来调整，相对于城镇化建设的大幅度前进，刚需不断的增大的趋势来说，通过金融杠杆对房价进行的控制是远远不够的。

方秀芬

看到这里，会有人杞人忧天了，房价涨个不停，什么时候是个头呢？不过，这不是本文要表达的意思，本文想说的话在以下两个方面，与涨价相反，反而是房价临近下跌的窗口了。

1、经济转型必然导致房价下调。随着世界经济形势的变化，特别是中美经贸关系的恶化，国家提出了要把外贸型经济转向内需型经济的发展战略。扩大内需除了生产要面向内需以外，必须释放扩大内需的动力。我们都知道，我国百姓的资产有70%左右都投入到房产中去了，有六亿人的可支配收入每月不到1000元，这对于扩大内需来说，简直谈不上。所以，要扩大内需，在收入不会大幅度增加的情况下，必须释放百姓手中用于房产投资的硬性投入，增大百姓的可支配收入，让百姓有更多的闲散资金用于内需消费。但是，这样的政策依然不能导致房价大幅度降下来，因为，国家在释放固定投资的同时，还必须考虑经济和社会的稳定。房价的下跌，固然有利于尚没购房的百姓，但对于已经倾巢而出购买房产的百姓来说，无疑是一件伤痛之事。所以，房价不会大幅度下跌，仍需要保持房价的稳定。从这一点上来说，短时的、局部的上涨和下调会是今后的常态，房价进入到一个持续稳定的状态。

2、房产税的实施，会促动房价的下调。据推测，百姓观望已久的房产税，会在不久的将来来到人们的面前。今年初，国家政府有关部门的领导已经公开表态要实施房产税。目前，房产税已经形成法律草案，在等待人大批准通过。并且，房产税征收工作，已经在最发达的城市和最不发达的省份进行试点有将近一年的时间了，按照我国的办事程序和时间安排，估计到明年上半年，推出房产税的概率会很大。届时，房价会面临进一步微微下调的机会。

综上所述，目前的房价微涨，是政策调控与市场调控的双重作用。未来几年，房价将会处于一个微涨和微跌的相对稳定的震荡现象。也就是说，既不会大涨，也不会大降。该出手（买房）就出手（卖房），炒房将会变成一个危险的职业。