媒体:2014年起香港房价或崩跌

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经济学人刊文指出，香港房地产业购买 活动已经回到千禧年初的萧条水平，然而 香港房价依然坚挺。不过该形势必然无法 持续下去，房价早晚会随着销售的下滑而 崩跌。

2008年底至2012年底这4年间，香港 房价翻了逾一倍。当局已采取诸多旨在冷 却房产市场的措施，包括2012年末和2013 年初的上调印花税，及收紧按揭贷款/价值 比率的限制。不过香港差饷物业估价署 (RVD)的数据显示，今年9月香港房价较去 年年底依然上涨7.8%。

房价垂死挣扎

香港房产市场并没有那么健康，土地注 册处的数据显示，今年10月香港仅出售 3426套住宅单元，同比降60.7%，环比降 7.1%。截止10月的三个月内，所有种类建 筑单元销售数量为2001年3月以来最低。 过去20年来，香港房产销售活动下滑通常 都只是暂时性的，但目前这轮跌势所持续 的时间颇为罕见，且几乎没有短期内结束 的迹象。

房价的坚挺部分反映了处于高水平的流 动性，这与中国信贷快速增长和美国超宽 松货币政策紧密相连。但鉴于需求正在下 滑，流动性似乎也不再成为本土房价的主 要推动力。

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房主和开放商不买账

反而，近期房间坚挺趋势背后的关键因 素在于房主和开放商不买账，他们不愿在 如此疲软的市场中出售房屋，这也导致了 近期新房供应相对紧张。类似的，卖方为 了辨清市场方向，拒绝降价。价格坚挺的 租赁市场发展也给予卖方支持。不过更为 实质性的调整已开始给卖家施压。虽然今 年9月，个人住房租金同比上涨5.6%，但较 2月份同比增长14.2%这个数字相比，依然 显示出明显放缓迹象。

开发商已经通过提供刺激，包括退回部 分印花税来抵消政府政策的影响。但这可 能导致高价房产和那些不计入房价指数房 屋的整体交易价格显著下降，并吓坏潜在 的买房者。而这出苦肉计也代价不菲。其 他买家都尝试在按揭利率显著走高前购置 房产。

升息成了房价暴跌的推手

长期来看，当前房价水平不太可能维持 下去。我们预计，2015-16年，香港利率 水平将随美国一起走高。更高的借贷成本 将增加开发商清理库存的压力。紧缩的阴 云可能在2015年前就会到来，因美国可能 逐步缩减QE，这将推升市场利率，即使是 在政策依然稳定的情况下。同样也很难判 断业主们的信心能固守多久。而房价猛烈 的跌势可能在2014年开始……

无论何时到来，房价的跌幅都可能是实 质性的。尽管不太可能同1997年10月至 2003年7月重挫66.2%相比，但一些种类的 房产跌幅可能高达30-40%。香港当局或撤 回近期施加的，旨在遏制房价的措施，但 我们真的不相信，类似的举措能成功阻止 房价下跌。

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香港有能力安然度过危机

尽管房价大幅下跌将对经济产生负面影 响，不过其给金融板块构成的风险并不如 其他发达国家房价暴跌构成的风险那么 大。香港目前的房贷/房屋价值比率在56% 左右，属于相对较低水平，负资产 (negative equity)状况基本不存在。对经历 过1997-2003年这般大风大浪的香港来 说，处理房价下跌问题应该不难。

房价骤降给经济造成的最大影响很可能 起源于由房价下跌导致的负面财富效应， 以及伴随低迷房地产业的失业状况。如果 本土需求的影响比我们预期强劲，那么香 港政府的财政状况足以提供额外刺激。他 们更可能通过补充收入，而非公共投资。

香港房地产业的问题将给许多个人构成 经济困境，但市场对未来的波动性似乎已 做好充分准备。乌云背后总会伴随一线希 望：长远来看，房租水平的下降有助于提 振城市投资。

兵网

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