中国楼市泡沫将在2015年底前破灭

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中国楼市很可能进入最后逼空阶段。

过去的一两个月，可谓是中国刚需者最受煎熬的两 个月，一方面看着楼价比2012年大幅上升；另一方面看 到房贷收紧，生怕未来付出更高的利息，其中更有很多 人一直观望等待国家调控使房价下跌，却不想每次略有 调整后暴涨更甚，终于被煎熬得快疯狂了，忍无可忍进 入市场。

这一幕与2007年中国A股何其相似，随着股价大幅 暴涨，日开户数不断飙升，10万、20万、30万……这其 中的很多人在一年前对股票毫无概念，甚至在3个月前 仍对股市赚钱不屑一顾。可在上证指数5000点以上，他 们终于经不起周围同事、邻居赚钱的炫耀，在羡慕嫉妒 恨和懊悔心理的烧烤下，在铺天盖地的千载难逢的大牛 市，在“死了都不卖”的鼓噪中，终于把省吃俭用多年积 蓄的财富投入股市……从此就被套牢在高高的山岗上。 对于主力来说，这就是逼空散户，他们就不停地推高股 指，直到最大规模散户最后疯狂买入来接盘，他们才从 容撤退。

所不同的是，与中国A股的超级大牛市发展了2年相 比，中国房地产的牛市周期要长得多，从前一个低谷 1998~2000年开始，从2003年前后开始复苏并一路上 涨，虽然经过了2006年宏观调控、2008年美国金融危 机和中国股灾、2011年的再度房地产调控后，可谓每挫 愈奋。今年8月中国70个大中城市中再度有69个城市房 价同比上涨。其中，北京房价同比涨幅为19.3%，居全 国之首。广州和上海房价紧随其后，分别上涨了19.0% 和18.5%。

国际货币基金组织(IMF)数据显示，五大中国城市 在世界最昂贵的房地产市场中名列前茅，甚至超过了东 京、伦敦和纽约，美国《大西洋》杂志写道：世界上十 大贵的让人难以承受的房地产市场中有七个都是中国的 城市——北京、上海、深圳、香港、天津、广州和重 庆。如果按照两个最常用标准，中国楼市泡沫都极为严 重：一线城市的房价收入比已经普遍在25倍以上，而房 产的售价与月租价之比也普遍达到了500~600倍，甚至 出现了超过800倍的。

尽管如此，无数预测中国楼市将崩溃或大跌的观察 家都碰壁了，即便是新科诺贝尔经济学奖得主席勒也不 能避免，他曾准确地预测了2002年美国科技股泡沫和 2007年美国楼市泡沫破灭，而对中国楼市，他曾在 2009年和2011年两次警告中国的楼市泡沫，但现在中 国楼市以再度上涨对他还以颜色。

那么，中国楼市真的能摆脱经济规律，就像空中楼 阁可以摆脱地心引力，会让席勒们改写经济学吗？

中国楼市泡沫的确有相对特殊之处：一、它是地方 政府的命根子——土地财政的来源。二、中国的婚嫁习 俗，让房地产商可以像姜太公那样，即使鱼钩很高，离 开了水面，丈母娘也有办法逼着新郎和婆家人，像鲤鱼 一样跳出水面去咬钩。三、在人民币的升值周期中，国 际热钱的涌入将会推动楼价上涨。

在过去一年的楼价上涨中，我们可以再一次清晰地 看到地方政府的推手——减少了土地供应，推更大的地 块，以刺激高地价的诞生。9月初，新鸿基以总价217.7 亿拍得上海徐家汇中心项目地块，为3年来全国总价最 高。北京农展馆北路8号地块被融创竞得，楼面单价达 7.3万元/平方米，成为全国楼面单价最高。这就使土地 的价格高过现房的价格，所谓面粉比面包贵，紧接着的 逻辑是，这个楼面价再加上建安成本和房地产商的利 润，则意味着未来更高的楼价。

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在这个游戏中，土地财政显然成为最大赢家，2013 年前6月，全国306个城市共交易土地15493宗，土地出 让金达1.13万亿元，同比大幅增长60%。其中北、上、 广三地经营性土地出让金已超1739亿元，接近2012年 全年1934.92亿元的水平。当然房地产商对此也喜闻乐 见，因为与现在的面粉价相比，高价的现房似乎没有那 么扎眼了，同时因为未来更高房价的威慑，刚性需求者 心里更受煎熬。

这就是笔者为什么多次说“中国楼市是个硬泡沫”的 原因。这个“硬泡沫”何时破灭，也要看上述三个要素的 变化：

第一个要素，从地方政府对土地财政的依赖角度来 看，有两种可能打破这个恶性循环。一是地方政府职能 完成转化，由“全能管制投资型”政府转变为“有限责任服 务型”政府，成本大为降低，坦率地说，这在三年内不 切实际；二是中央下决心以房地产税代替土地财政，估 计也会受到地方的强力反对，更可能是在土地财政因楼 市崩盘锐减后，才被迫全面转收房产税。

第二个要素，中国婚房刚性需求大幅下降，而存量 房因人口减少供给增加。短期内中国婚嫁习俗转变是不 可能的。但值得重视的是，2015年，中国将迎来最后一 个人口“生育高峰后遗症”和“第一个死亡高峰”。最后一 个生育高峰是1982~1990年，每年出生人口都在2200 万人以上，其中1987年的2550万人是顶峰，当年生的 人今年是26岁，正当适婚生育年龄。其后一路下降到 2000年的1778万人；而到2015年，随着1950~1975年 高峰人口逐渐进入死亡年龄周期，中国将进入建国以来 第一个真正的“死亡高峰”，这意味着住宅供给的增加。 简言之，2015年中国婚房供需将发生重大转变。

第三个要素，国际热钱何时从涌入转而大规模流 出。国际热钱流入中国，有两个目的，一是在中国本土 赚取更多利润，二是获得人民币单边升值的汇率收益； 而最重要的外部因素是美国何时进入美元收紧周期。现 在热钱在中国获利空间已经大不如从前，人民币升值日 趋缓慢。关键在美联储何时开始收缩货币，今年二季 度，美联储暗示开始退出QE后，中国外汇就出现了净流 出，新兴市场一度出现因热钱流出而酿成的股市和汇率 危机；三季度，由于美国优先解决政府财政平衡问题， 延后退出QE，9月中国外汇收支再转而为正。换言之， 这个临界点就是美国开始正式退出QE，按照现在情况， 美国仍有可能在今年11~12月开始退出QE，最晚应在明 年一季度结束前。更不要说美国开始加息会引来美元复 兴的主升浪时期了，这个时间点可能在2015年。

在美国开始退出量化宽松的时候，美国还会同步推 动中东石油危机的升级，再加上国际粮价大涨，会对中 国形成严重的输入性通胀，会比2011年更加严重，这将 推动房贷利率大幅攀升，使得更多房贷违约，会引发房 价大跌，就像现在温州已经发生的那样。

一言以蔽之，中国楼市泡沫破灭将发生在2015年底 之前，未来一年将是楼市既得利益者对刚需者进行最后 的逼空。你会在这个楼市“上证指数5000点以上”的时期 买房吗？

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